Fachanwalt für Mietrecht in Köln

Mietrecht

Zulassung als Fachanwalt

Kündi­gungen und deren Ab­wehr, Eigen­bedarf etc.

Miet­kaution

Sachmängel­haftung / Gewähr­leistung

Gewerberaum­mietrecht

Mieter­höhungen und deren Ab­wehr

Vertrags­gestaltung

Schönheits­reparaturen

Pacht­recht

Betriebs- und Heiz­kosten

Nachbar­recht

Kündigungen und deren Ab­wehr we­gen Zahlungs­verzuges, Eigen­bedarf und aus anderen wichtigen Gründen

Befindet sich der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug oder ist er in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Monate erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht, kann das Mietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt werden. Zieht der Mieter nach Kündigung nicht aus, kann der Vermieter vor dem Amtsgericht auf Räumung, Herausgabe und Zahlung klagen. Erkennt das Amtsgericht den ausreichenden Zahlungsverzug, wird der Mieter entsprechend verurteilt. Das Urteil ist Grundlage für die Räumungs- und Herausgabevollstreckung durch den Gerichtsvollzieher. Andere wichtige Gründe für eine Kündigung liegen beispielsweise vor, wenn der Mieter vertragliche Pflichten schuldhaft verletzt, was eine vorherige Abmahnung erforderlich machen kann oder wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleidet. Der Vermieter kann dem vertragstreuen Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der Mieter kann der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde, z.B. weil er sich angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschaffen kann. Ich unterstütze meine Mandanten mit langjähriger Erfahrung bei der Beurteilung, ob die Voraussetzungen für eine Kündigung vorliegen bzw. nicht vorliegen und vertrete Vermieter- und Mieterinteressen durch Fertigung präziser Schriftsätze sowie durch vorbereitetes und bestimmtes Auftreten in der mündlichen Verhandlung vor Gericht.

Sachmängel­haftung / Gewähr­leistung

Bei erheblichen Mängeln an der Mietsache, die der Vermieter zu vertreten hat und die die Tauglichkeit der Mietsache aufheben, ist der Mieter von der Entrichtung der Miete befreit. Ist die Tauglichkeit gemindert, hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu zahlen. Mängel sind beispielsweise baubedingte Mängel wegen gesundheitsgefährdendem Schimmelpilz und Feuchtigkeit, Wasserschäden, Ausfall der Heizung, der Stromversorgung, Mängel an Aufzug und Einbauten, erhebliche Flächenabweichungen, Lärm und vieles mehr. Mängel, beispielsweise Schimmel und Feuchtigkeit, können aber auch wohn- bzw. verhaltensbedingt sein, so dass sie der Mieter zu vertreten hat. Um Rechte nicht zu verlieren, Beseitigung zu ermöglichen und um keinen Schadensersatz leisten zu müssen, sollte der Mieter auftretende Mängel dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Da aus zu Unrecht geminderter Miete ein Kündigungsgrund erwachsen kann, sollte sich der Mieter über die angemessene Höhe einer Minderung, die Möglichkeit der Zurückbehaltung von Miete und über die Möglichkeit der Zahlung der Miete unter Vorbehalt im Klaren sein. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren bereits in sechs Monaten nach Zurückerhalt der Mietsache.

Mieterhö­hungen und deren Ab­wehr

Die Miete für Wohnraum darf nur im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften erhöht werden. Das Gesetz gestattet Vereinbarungen im Mietvertrag über die zukünftige Höhe der Miete, z.B. durch Staffelmiete und Indexmiete. Eine Erhöhung der Miete kann bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Eintritts der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann mittels Mietspiegel, Vergleichsmieten von drei Wohnungen, Sachverständigengutachten oder Mietdatenbank begründet werden. Nach Modernisierungsmaßnahmen kann die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden, wobei Kosten erforderlicher Erhaltungsmaßnahmen nicht zu den aufgewendeten Kosten gehören. Bei Modernisierung darf sich die monatliche Miete innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter erhöhen; beträgt die monatliche Miete vor Mieterhöhung weniger als 7 Euro je Quadratmeter, darf die Mieterhöhung nicht mehr als 2 Euro je Quadratmeter betragen. Betriebs­kosten­voraus­zahlungen können nach Abrechnung angemessen erhöht werden.

Schönheits­reparaturen

Nach dem Gesetz obliegt die Durchführung von Schönheitsreparaturen dem Vermieter, da es bestimmt, dass der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat. Diese Verpflichtung wird in Mietverträgen regelmäßig auf den Mieter abgewälzt. Vor allem in älteren Formularmietverträgen sind Abwälzungsklauseln häufig unwirksam, wenn in ihnen unzulässige „starre“ Renovierungsfristen vorgesehen wurden. Fristenpläne sind nur wirksam, wenn sie sich am individuellen Zustand der Wohnung und dem jeweiligen Grad der Abnutzung orientieren und dementsprechend „weich“ formuliert werden. Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper und Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Es ist die Überprüfung der gesamten Vertragsklausel auf ihre Wirksamkeit erforderlich um festzustellen, ob der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Isolierte Endrenovierungsklauseln, bei denen der Mieter bei Auszug „auf jeden Fall“ renovieren soll, sind unwirksam, da diese Klauseln den Mieter auch bei kurzer Wohndauer zur Renovierung verpflichten und ihn so unangemessen benachteiligen. Ein Mieter, der eine unrenovierte Wohnung gemietet hat, ist jedenfalls ohne angemessenen Ausgleich nicht verpflichtet, die Wohnung renoviert zurückzugeben. Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen, die den Mieter verpflichten, am Ende des Mietverhältnisses anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen je nach Abnutzungsgrad zu übernehmen, sind unwirksam. Führt der Mieter Schönheitsreparaturen durch, obwohl er hierzu nicht verpflichtet war, kann der Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet sein. Der Mieter hat für von ihm verursachte Beschädigungen, die nicht auf vertragsgemäßem Gebrauch beruhen, einzustehen.

Betriebs- und Heiz­kosten

Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes und des Grundstücks laufend entstehen. In Mietverträgen wird regelmäßig vereinbart, dass die Betriebskosten vom Mieter getragen werden. Einzelne Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung aufgelistet. Der Vermieter hat über die Betriebskosten jährlich abzurechnen und dabei den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des Folgejahres mitzuteilen, danach ist er mit einer Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter spätestens zwölf volle Monate nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.

Miet­kaution

Die Mietkaution ist die vereinbarte Sicherheitsleistung des Mieters, die er als bestimmten Geldbetrag z.B. in bar, durch Überweisung oder in Form eines verpfändeten oder übergebenen Sparbuchs leisten kann. Der Vermieter hat die zu verzinsende Kaution von seinem Vermögen getrennt insolvenzfest auf einem Kautionskonto zu verwahren. Die Kaution kann auch in Form einer Bankbürgschaft erbracht werden. Sie darf höchstens drei monatliche Kaltmieten betragen. Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Weitgehend unbekannt ist: Ist der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages im Verzug, der der zweifachen Monatsmiete entspricht, ist dies ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung! Der Vermieter darf sich während des laufenden Mietverhältnisses nur dann aus der Kaution bedienen, wenn seine Forderung unstreitig, offensichtlich begründet oder rechtskräftig festgestellt ist. Bei einem Eigentümerwechsel übernimmt der Erwerber die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietkaution, neben dem der alte Eigentümer ggf. weiter haftet. Steht die Abrechnung der Betriebskosten noch aus, kann der Vermieter einen angemessenen Betrag von der Kaution einbehalten, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist, deren Länge unterschiedlich sein kann, über die Kaution abrechnen. Als grobe Richtschnur für die dem Vermieter zustehende Überlegungsfrist kann ein Zeitraum von 6 Monaten angesehen werden. In diesem Zusammenhang spielt oft eine Rolle, dass Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in 6 Monaten nach Zurückerhalt der Mietsache verjähren, die Verjährung die Aufrechnung gegen die Kaution allerdings nicht ausschließt, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet oder die Leistung verweigert werden konnte (§ 215 BGB).

Gewerberaum­mietrecht

Im Vergleich zum Wohnraummietrecht bestehen im Gewerberaummietrecht mehr Freiräume, die einen deutlich größeren Verhandlungs- und Gestaltungsspielraum eröffnen. Im Vorfeld des Abschlusses eines Gewerberaummietvertrages besteht aufgrund hoher finanzieller Risiken insbesondere bei Mietverträgen mit festen Laufzeiten gesteigerter Beratungsbedarf. Besonderes Augenmerk ist auf das Schriftformerfordernis zu legen, was im Hinblick auf die Möglichkeit einer vorzeitigen Lösung vom Mietvertrag durch Kündigung von großer Bedeutung sein kann, wenn das Gewerbe des Mieters wider Erwarten nicht läuft oder sich für den Vermieter Möglichkeiten einer besseren Vermietung auftun. Im Gewerberaummietrecht sind weitere Klauseln zum Aufrechnungsverbot, zur Betriebspflicht, zum Haftungsausschluss und zu Schönheitsreparaturen bedeutsam.

Vertrags­gestaltung

Während beim Wohnraummietrecht soziale Gesichtspunkte eine Vielzahl von Sondervorschriften zum Schutz von Mietern nach sich ziehen, die den Vermieter in seiner Freiheit bei der Gestaltung des Mietvertrags beschränken, ist der Vermieter von Gewerberaum bei der Vertragsgestaltung weitgehend frei. Das soziale Wohnraummietrecht trägt der überragenden Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt des menschlichen Daseins Rechnung. Mietverhältnisse über Wohnraum mit den sozialen Schutzvorschriften für Mieter sind insbesondere in den §§ 549-577a BGB geregelt. Vor bzw. bei Gestaltung eines Wohnraum mietvertrages sollten die Möglichkeiten der Einholung einer Selbstauskunft vom Mieter, die Anfertigung eines Übergabeprotokolls, die eingeschränkten Möglichkeiten des Abschlusses eines Mietvertrages auf bestimmte Zeit bei anerkanntem Befristungsgrund, alternativen Kündigungsverzicht, die Gestattung von Untervermietung, die Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter, Kleinreparaturen, Staffel- oder Indexmietvereinbarungen, die Art und Weise der Umlage von Betriebskosten, Tierhaltung, Mietgebrauch, Kaution, Hausordnung, Gartenpflege und vieles mehr bedacht werden. Die größere Vertragsfreiheit im Gewerberaummietrecht sollte bei der Gestaltung von Mietverträgen genutzt werden, um sich vor unliebsamen Überraschungen im laufenden Mietverhältnis zu schützen. Da einzelne Vertragsklauseln bei der Miete von Gewerbe als allgemeine Geschäftsbedingungen die grundsätzlich bestehende Vertragsfreiheit noch immer einschränken können, müssen Klauseln für ihre Wirksamkeit einer Inhaltskontrolle standhalten. Einzelne Punkte bei der Gestaltung von Gewerbemietverträgen sind u.a. die Bezeichnung der Mietvertragsparteien, die genaue Beschreibung der Mietsache und deren Zustand, der Nutzungszweck, die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen, die Mietzeit nebst Verlängerungsoption, die Miete nebst Erhöhung (Wertsicherung) und Umsatzsteuer, Mietbürgschaft, Untervermietung, der Abschluss von Versicherungen, Einschränkungsmöglichkeiten von Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechten, Betriebskosten, Mietsicherheit, Schönheitsreparaturen, Kündigung, bauliche Veränderungen und Rückbauverpflichtungen, Betriebspflicht, Außenwerbung, Konkurrenzschutz. Bei Abfassung des Mietvertrages ist insbesondere im Hinblick auf die Laufzeit das Schriftformerfordernis zu beachten. Ich unterstütze meine Mandanten bei allen Fragen der Vertragsgestaltung und fertige auf die individuellen Bedürfnisse zugeschnittene Mietverträge für Wohn- und Gewerberäume.

Pacht­recht

Das Pachtrecht unterscheidet sich vom Mietrecht wesentlich darin, dass bei der Pacht dem Pächter während der Pachtzeit der Gebrauch zum Zweck der Fruchtziehung zu gewähren ist. Typische Beispiele sind die Gaststättenpacht in der Gastronomie und die Landpacht in der Landwirtschaft. Ich berate Sie in allen Fragen und vertrete Sie in allen Verfahren des Pachtrechts als Fachanwalt auch in diesem Rechtsgebiet.

Nachbar­recht

Im Nachbarrecht treffen unterschiedliche Interessen der Nachbarn aufeinander, die durch Vorschriften zum Ausgleich gebracht werden, die das nachbarschaftliche Zusammenleben regeln. Das Recht jedes Grundstückseigentümers, mit seinem Grundstück nach Belieben zu verfahren und Dritte von jeder Einwirkung auszuschließen, wird mit Rücksicht auf die Nachbarn eingeschränkt. Bundesrechtlich ist das Nachbarrecht in den §§ 903 bis 924 BGB geregelt. Diese Vorschriften behandeln beispielsweise die Zuführung unwägbarer Stoffe (Immissionen), gefahrdrohende Anlagen, Gebäudeeinsturz, Vertiefung, den Überhang von Wurzeln und Zweigen, Überfall von Früchten, Überbau, das Notwegerecht und wie bei der gemeinschaftlichen Benutzung von Grenzanlagen zu verfahren ist. Im Nachbarrechtsgesetz für NRW findet sich eine Vielzahl weiterer nachbarrechtlicher Regelungen. Dort werden u.a. die Grenzabstände für Gebäude, das Fenster- und Lichtrecht, die Nachbarwand und die Grenzwand, das Hammerschlags- und Leiterrecht, Bodenerhöhungen, Einfriedungen und Grenzabstände für Pflanzen geregelt. Ich berate Sie in allen Fragen und vertrete Sie in allen Verfahren des Nachbarrechts als Fachanwalt auch in diesem Rechtsgebiet.

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Heio Saathoff

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